На рынке недвижимости Казахстана тренд на снижение цен. Как, впрочем, и почти по всему миру. Но всегда ли это происходит по объективным причинам? Эксперты считают, что в ряде случаев за этим стоит фактически новый вид рейдерства.
Такие резкие колебания цены лишь отчасти вызваны рыночной конъюнктурой – эксперт считает, что дело в нечестной схеме, которой пользуются многие банки второго уровня. Применяется она к различным активам: от производственных предприятий и ценных бумаг до недвижимости, но в последнем случае все происходит более наглядно. Банки, выдавая кредит физическому или юридическому лицу под залог какого-то имущества, обращаются к услугам независимых оценщиков. Обычно по сравнению с рыночной ценой залоговая занижается на 20–25%. Это базовая оценка с банковским дисконтом, рассчитанная по внутренним документам банков. Одним словом – гарантия банку под выдаваемые им деньги. Интрига начинается потом. Если компания-заемщик хочет пролонгировать заем, то происходит новая переоценка залога. И делают ее, как отмечает эксперт, независимые оценщики, официально не аффилиированные с банком, но на самом деле плотно работающие с ним. Так стоимость залога оказывается еще ниже. Затем материалы передаются частным судебным исполнителям. Если владелец залога недоволен суммой, исполнитель подает в суд. Судья приглашает специалиста – и тот подтверждает цену. Суд принимает решение о принудительной реализации активов с аукциона. Фактически через эту цепочку рыночная цена актива, например, в 100 тысяч долларов снижается при продаже на аукционе до 30–40 тысяч. И покупают их, по мнению эксперта, подставные лица.
По его мнению, отчасти все это становится возможным из-за юридической неграмотности владельцев залога – они, если не согласны с оценкой имущества, могут обратиться к другому независимому оценщику. Но многие этого не знают, а частные судебные исполнители об этом не говорят. Эксперты видят в этой схеме прочную цепочку: банк второго уровня – частный судебный исполнитель – независимый оценщик – суд – назначаемый судом специалист – аукцион. В итоге выкупают имущество на аукционе одни и те же лица.
Почему эти схемы стали распространяться в последнее время? Одна из причин, по мнению экспертов, заключается в том, что нивелирован контроль качества услуг оценщиков. Раньше существовала Республиканская палата оценщиков и 16 региональных палат. При РПО действовал экспертный совет, куда могли обратиться граждане, недовольные работой конкретного оценщика в любом регионе страны. То есть не согласен клиент с оценщиком в Караганде – может обратиться в Уральск, например. Это обеспечивало контроль за качеством оценочных услуг. Но затем с принятием законов о саморегулировании и об оценочной деятельности ситуация изменилась – сейчас существует пять равнозначных палат, каждая со своим экспертным советом. Если клиент недоволен работой оценщика и считает, что тот занизил цену имущества, его жалоба попадает в экспертный совет той же палаты, в которой состоит оценщик. А там своих, как правило, защищают. К тому же, подчеркивает Александр Калинин, банки используют систему аккредитации оценщиков при себе, хотя это и незаконно. В таких условиях оценщики вынуждены озвучивать те цифры стоимости залогов, которые интересны банкам. То есть заниженные.
