просмотров 767

Эксперты: закон об оценочной деятельности содержит много противоречий

Опубликовано: 07 Сентября 2020 Автор: Ярослав РАЗУМОВ | Алматы
Эксперты: закон об оценочной деятельности содержит много противоречий
99.co

На рынке недвижимости Казахстана тренд на снижение цен. Как, впрочем, и почти по всему миру. Но всегда ли это происходит по объективным причинам? Эксперты считают, что в ряде случаев за этим стоит фактически новый вид рейдерства.

2.jpg Представьте большой земельный участок в Алматинской области – два года назад его банковская оценка была 260 млн тенге, а сейчас он оценен в три миллиона! – приводит пример международный эксперт по оценке имущества и почетный оценщик Казахстана Александр Калинин. – По нашему же мнению, он стоит никак не меньше 42,5 млн тенге.

Такие резкие колебания цены лишь отчасти вызваны рыночной конъюнктурой – эксперт считает, что дело в нечестной схеме, которой пользуются многие банки второго уровня. Применяется она к различным активам: от производственных предприятий и ценных бумаг до недвижимости, но в последнем случае все происходит более наглядно. Банки, выдавая кредит физическому или юридическому лицу под залог какого-то имущества, обращаются к услугам независимых оценщиков. Обычно по сравнению с рыночной ценой залоговая занижается на 20–25%. Это базовая оценка с банковским дисконтом, рассчитанная по внутренним документам банков. Одним словом – гарантия банку под выдаваемые им деньги. Интрига начинается потом. Если компания-заемщик хочет пролонгировать заем, то происходит новая переоценка залога. И делают ее, как отмечает эксперт, независимые оценщики, официально не аффилиированные с банком, но на самом деле плотно работающие с ним. Так стоимость залога оказывается еще ниже. Затем материалы передаются частным судебным исполнителям. Если владелец залога недоволен суммой, исполнитель подает в суд. Судья приглашает специалиста – и тот подтверждает цену. Суд принимает решение о принудительной реализации активов с аукциона. Фактически через эту цепочку рыночная цена актива, например, в 100 тысяч долларов снижается при продаже на аукционе до 30–40 тысяч. И покупают их, по мнению эксперта, подставные лица.

Это «ноу-хау» активно начало проявляться три года назад, – говорит Александр Калинин. – Мы с коллегами тогда зафиксировали несколько подобных историй. Например, когда обычный пенсионер на аукционе купил 53 объекта недвижимости на миллиарды тенге. Потом девушка 22 лет купила 24 объекта. Несколько владельцев недвижимости, которую тоже должны были отторгнуть таким образом, обратились к экспертам, в числе которых был я, и мы раскрыли эту схему. Владельцы подали заявления в прокуратуру, и новый суд вынес решение в их пользу – была признана иная, более высокая цена недвижимости. На какое-то время эта практика поутихла. Но в последнее время она начинает распространяться все шире. Вот пример: дом ценой в 645 млн тенге, предоставляемый в залог, банк оценивает в 140 млн тенге.
Как снизить цены на квартиры в центре города?
читайте далее

По его мнению, отчасти все это становится возможным из-за юридической неграмотности владельцев залога – они, если не согласны с оценкой имущества, могут обратиться к другому независимому оценщику. Но многие этого не знают, а частные судебные исполнители об этом не говорят. Эксперты видят в этой схеме прочную цепочку: банк второго уровня – частный судебный исполнитель – независимый оценщик – суд – назначаемый судом специалист – аукцион. В итоге выкупают имущество на аукционе одни и те же лица.

Почему эти схемы стали распространяться в последнее время? Одна из причин, по мнению экспертов, заключается в том, что нивелирован контроль качества услуг оценщиков. Раньше существовала Республиканская палата оценщиков и 16 региональных палат. При РПО действовал экспертный совет, куда могли обратиться граждане, недовольные работой конкретного оценщика в любом регионе страны. То есть не согласен клиент с оценщиком в Караганде – может обратиться в Уральск, например. Это обеспечивало контроль за качеством оценочных услуг. Но затем с принятием законов о саморегулировании и об оценочной деятельности ситуация изменилась – сейчас существует пять равнозначных палат, каждая со своим экспертным советом. Если клиент недоволен работой оценщика и считает, что тот занизил цену имущества, его жалоба попадает в экспертный совет той же палаты, в которой состоит оценщик. А там своих, как правило, защищают. К тому же, подчеркивает Александр Калинин, банки используют систему аккредитации оценщиков при себе, хотя это и незаконно. В таких условиях оценщики вынуждены озвучивать те цифры стоимости залогов, которые интересны банкам. То есть заниженные.

Надо, чтобы правоохранительные органы осуществляли контроль за оценщиками и частными судебными исполнителями, – считает Александр Калинин. – Речь идет обо всей этой схеме, от оценщика до аукциона. А на уровне законодательной деятельности нужно провести повторный анализ регуляторного воздействия закона об оценочной деятельности, что и требует закон о саморегулировании. Сейчас там много противоречивых норм в отношении оценки имущества. И получается, что в такой важной сфере никто ни за что не отвечает.
Последние новости Казахстана и мира читайте на нашем Telegram-канале